איך מניעים פרויקט פינוי בינוי?

יש מספר בדיקות היתכנות שיש לבצע בתחילת הפרויקט – היתכנות חברתית, כלומר לבדוק שמרבית הדיירים או חלקם הגדול מוכן לבצע את הפרויקט ורוצה בו ומבין את היתרונות שבו. היתכנות תיכנונית – כלומר שתוכניות הבנייה העירוניות ומדיניות העירייה אכן תומכת בפרויקט מסוג זה ובדיקת היתכנות כלכלית מול יזם או חברה רצינית כדי לבדוק האם משתלם להם לקדם פרויקט כזה.

חשוב מאוד לא להתקשר או להתחייב או לחתום לשום יזם עד שמבינים את הפרויקט בכללותו ונעים אליו יחד. לעיתים דיירים מתקשרים עם יזמים שרק מעכבים את הפרויקט ואף רושמים הערות אזהרה בנכסים לאור חתימות מסוימות. לכן גם נקבע בחוק – חוק המארגנים שנועד להגביל בזמן הסכמים מסוג זה שנחתמו מתוך בורות. תתפלאו לגלות כי רוב הדירים אינם מבינים דבר באחוזי הבנייה המותרים במגרש או בהבדל בין בניין גבוה למגדל או בניין רב קומות. לעיתים ישנה בורות בכל הקשור להטבות מס – האם יש היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי בדומה לפטור שקיים על היטל השבחה בתמ"א 38? והאמת שאין מה לדרוש מדיריים להפוך למקצוענים בתחום ולדעת להבדיל בין הועדות השונות או בין סוגי הערבויות השונות, לשם כך ישנם בעלי מקצוע ומנהלת התחדשות עירונית שאמורה לסייע בכך. רק למען הסדר הטוב נסביר כי הועדה המחוזית לתכנון ובניה אחראית על המחוז כולו בשונה מהועדה המקומית לתכנון ובניה הפועלת במועצה המקומית והיא האחראית על מתן היתרי בנייה. תב"ע מאושרת לרוב בועדה המחוזית למעט מקרים חריגים. הועדה הארצית לתכנון ובניה שבה חברים גם נציגי הממשלה, הרשויות המקומיות ואנשי הציבור אחראית על תוכניות מתאר ברמה המחוזית. יוצא מכאן שלמשל שינוי ייעוד קרקע שמוגדר בתב"ע מאושר לרוב ברמה המחוזית בלבד.

תכנית אב היא מסמך המגדיר את המדיניות התכנונית לאזור מסוים כגון שכונה או רובע בעיר כולל התשתיות הנלוות. תוכנית אב אינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ומהווה רק מסמך רעיוני כשלב להגשת תב"ע לאישור. לתב"ע לעומת זאת יש תוקף חוקי וניתן לצרף אליה נספחים נוספים. תב"ע יכולה להיות מוגדרת למבנה יחיד או יותר מכך וניתן למצוא בה את כל המידע על מגבלות הבינוי, זכויות הבנייה וייעוד הקרקע.